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お役立ちマネーコラム

失敗しない住宅ローンの選び方

多くの方は、住宅と同時に高額の買い物を「もうひとつ」することになります。それは、「住宅ローン」という巨大な金融商品です。よく調べずに組んでしまうと、合計返済額が数百万円変わってくることもあります。住宅ローンの仕組みや金利の選び方ついて確認しましょう。

  • 住宅ローンには2つの審査がある!?

住宅ローンは誰でもいくらでも借りられるわけではなく、事前の審査があります。金融機関は2つの点から、「この人にいくらまで貸してもよいか」をチェックしています。

ひとつ目は「融資比率」です。住宅ローンを組んで購入する不動産の担保評価から、物件価格の何%まで融資できるか審査されます。新築物件は、購入金額の100%借りられることが多いですが、中古ですと、「物件価格の80%までしかお貸しできません」と言われることもあります。

もうひとつは「返済比率」というものです。年収によってクリアできる基準は変わりますが、税込み年収が400万円以上の場合、住宅ローンの年間返済額が年収の35%以内に収まっているか、などといった基準で審査をされます。

  • 住宅ローンの金利について教えて!

大きく分けますと、「変動金利」と「固定金利」があります。変動金利は、半年ごとに見直され、変動する可能性がある金利で、一般的には固定金利より低くなっています。固定金利は、約束した一定期間は金利変動がない代わりに、同じ時点であれば変動金利よりも高めに設定されています。ローンの借入期間中ずっと金利を固定するタイプを「全期間固定金利型」、3年、5年、10年など、借入期間のうち一定の期間だけ金利を固定するタイプを「固定期間選択型」といいます。金利が固定される期間が終了した後は、その時点での変動金利や固定金利に移行するのが一般的です。

  • 住宅ローン、どう選ぶ!?

現在、国が金融緩和政策をとっており、緩やかなインフレが続く見通しが出てきました。インフレが続く場合には、住宅ローンの金利は上昇傾向になる可能性が高いため、セオリー的にはできるだけ長期間の固定金利を選ぶ方が安心ということになります。固定金利を選択すれば、今後金利が上昇しても住宅ローンの返済額が増える心配はありません。ただ、現在の変動金利はキャンペーンによる金利優遇も考慮すると非常に魅力的な水準にあり、当面の返済負担を抑えて住宅ローンを借り入れすることができます。

金利選択のポイントは以下の通りです。

・今後返済額が上がっても、無理なく返済できそう。

・繰上げ返済が可能で、当初の返済期間より5年以上短縮できそう。

【変動金利、もしくは、固定期間選択型を選択】

・今後金利が上がったとき、支払いが困難になりそう。

【全期間固定、もしくは、長期の固定期間選択型を選択】

金利選択の判断ポイントとしては、「今後返済額が上がっても、無理なく支払うことができる」「繰り上げ返済が可能で、当初の返済期間より5年以上返済期間を短縮することができそうである」場合は、変動金利や固定期間選択型を検討してよいかと言えます。一方、「今後返済額が上がってしまうと支払いが困難になる」という方は、全期間固定や、できるだけ長めの固定期間選択型を検討される方が安心でしょう。また、変動と固定、どちらかに絞りきれない、という方は、ローンを2本に分け、2種類の金利設定で返済を行う「ミックス返済」ができる金融機関を検討されてもよいでしょう。

  • 「借りられる金額」より、「返せる金額」が重要!

住宅ローンが借りられるということと、今後何十年もムリなく返済を続けられるかは別の話です。無理なローンを組むと、後々返済が苦しくなります。後から大変な思いをしないよう、「いつまでにどうやって返していくか」の計画を立てることをお勧めします。返済計画に合った住宅ローン・金利を選ぶことができれば、手数料や支払金利を節約することができます。

 

株式会社FPフローリスト

ファイナンシャル・プランナー ゆりもとひろみ