第254号 ライフプラン 数値を入力する際の注意点（飯田）
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あこがれのＦＰ活動☆成功の秘訣
第２５４号
２０２２／８／３発行
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こんにちは。みなさんは住宅購入を予定している方へ、
コストや金利をどのように説明されていますか？
前回に引き続き、不動産部門統括部長飯田FPより「住宅
購入を予定している方のライフプラン作成」に役立つア
ドバイスをお届けします。
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第3回
～ライフプラン 数値を入力する際の注意点～
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こんにちは。ＦＰフローリストの飯田です。
第3回目は、住宅購入計画の数値を入力する際の注意点
をお話しようと思います。
どの程度の精度の高いCFを作成するか、どういったCFを
作成するかにもよりますが、まずは諸経費。物件価格以
外にかかる初期コストにはローンに関する費用、登記に
関する費用、不動産の仲介取引が発生する場合は仲介手
数料、他にも火災保険や地震保険料などがあります。
新築マンションや大手ディベロッパーが分譲する戸建て
などは仲介手数料はかかりませんね。また、新築マンシ
ョンであれば、修繕積立基金などのコストもありますね。
初期コストの他にはランニングコストといわれる固定資
産税、○年毎に家電設備の入替え。壊れやすい給湯器や
水栓レバー、浴室乾燥機、食洗器などは10年に一度の交
換を想定するなど。マンションであれば管理費修繕積立
金、駐車場、ネット使用料など。大きくかかるランニン
グコストはどのくらいで、いつの時点で計上するかとい
うことはライフプラン作成上考えておかなければいけな
い点だと思います。単純に物件価格だけ入れて、ローン
をいくら借りてという内訳だけでは住宅購入者向けのラ
イフプランとしては荒すぎるのではないかと思います。
次にどういったローンの組み方を想定して作成するか。
金利については、全期間固定金利か変動金利、またはミ
ックスにするのか。あとはご主人単独なのか、夫婦で共
有にしてペアローンにするのかなどでしょうか。
ライフプラン作成時によく質問を受けるのが、金利の入
力方法です。みなさん、変動金利の場合はどう入力され
ていますか？2022年７月現在の、メガバンク店頭表示は
2.475％ですが、実態は金利優遇されており0.3～0.5％
位です。この金利水準が30年以上続くと仮定しても、そ
れは変動ではないですよね。これだと変動リスクを反映
してはいないと思います。インフレを考慮するなら、一
定の角度で右肩上がりの金利を想定していくのが暫定的
な姿ではないかと思います。
FPとして、CF作成時にひとつの基準をどこに置くか、上
昇する水準をどうするかということですが、難しいです
よね。変動金利を入力する場合、10年で0.5％位の上昇
を想定しているケースが多いのではないかと思いますが、
個人的には毎年0.1％上昇、10年で１％上昇、30年では3
％上昇を想定しておけば十分ではないかと思っています。
理由としては、例えばFP手帳の金利水準表を見ても、こ
の20年以上変動金利は3％をつけたことはありません。
ここを仮に10年1.5％上昇で見ると、30年では4.5％の上
昇で店頭表示金利は6.975％…ということになります。
そこまでのリスク反映は必要ないと思っています。また、
ここまで金利が上昇するのであれば、預金金利は5％超
になる状況です。貸付金利だけ上がって、預金金利がそ
のままという状況は過去を見てもありませんので、その
際は預金金利も5％以上達成できるような水準であるこ
とを認識しておく必要があると思います。両面から見て
いく必要があります。
3回に渡り、ライフプラン作成時に私が重要視している
ヒアリングと数値の入力をお話させていただきました。
それぞれのお客様の希望が反映され、これ以上ない精度
のリアルなライフプランが出来上がると、お客様はFPか
ら離れなくなり、あらためて別のFPに聞く手間もなくな
ります。
住宅購入後も繰り上げ返済がいいのか、運用が良いのか
などいろいろな方法を取捨選択してアドバイスをするの
が私たちFPの仕事です。お客様の時間の効率にもつなが
り、選択肢を選ぶツールとしてFPは合理的と思っていた
だけるのではないでしょうか。
今回のアドバイスがみなさんのお役に立てば幸甚です。
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☆編集後記
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編集担当の辻です。
ランニングコストや金利の上昇をしっかり入力しないと、
「荒いライフプランになる」という飯田FPの言葉にドキ
リとしました。数値の根拠を押さえ、お客様により満足
いただけるライフプランを作ろうと、身が引き締まりま
した。
それでは次回もお楽しみに！
